父母房子過戶給子女，「在世辦理」和「過世辦理」，到底哪種方式最划算？

（3）子女出售：根據《關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》規定，受贈人取得贈與人無償贈與的不動產後，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後的餘額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。（滿五唯一免徵，以父母取得房產起算。）

二、買賣過戶

就是最常見的普通房產交易，要求子女有購房資格。

根據去年底公布的稅收優惠政策，《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（2024年12月1日起），涉及的稅費為：

（1）契稅：無論首套還是二套，只要面積不超過140平方米以內，契稅稅率都是1%.

（2）增值稅：滿2免徵，不滿2按過戶價5%計算

（3）個人所得稅：符合滿五唯一免徵（以買賣過戶起算），不符合的，二選一，過戶價的5%，或者差額的20%.

三、繼承過戶

前面兩種是父母在世時可選的過戶方式，而繼承則是離世後過戶。

（1）契稅：根據《中華人民共和國契稅法》第五項，法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬的，免徵契稅。

（2）個人所得稅：根據規定，房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人繼承房產時，不需要繳納個人所得稅。

（3）子女出售：根據規定，繼承房產後再出售時，需要按照「財產轉讓所得」繳納個人所得稅，稅率為20%.（符合滿五唯一可免徵個人所得稅，以父母取得房產日期開始計算）

哪種方式最划算？

在父母過戶給子女階段，繼承過戶既不需要契稅，也不需要個稅，費用最划算。贈與個稅免徵，但要繳3%契稅，而買賣契稅1%-2%，個稅要滿五唯一才免徵。

在子女出售房子階段，如果房子滿足「滿五唯一」，都可以免徵個稅，所需要的費用其實一樣的，贈與和繼承是以父母取得房產日期開始計算，而買賣是父母賣給子女過戶日期計算。

但是考慮子女未來出售時可能不滿足「滿五唯一」（例如持有多套），如果父母原始買入房子的價格極低，贈與和繼承都需要繳納差額的20%作為個稅，可能會產生買賣過戶更高的費用。

而即使不滿足「滿五唯一」，買賣過戶得到的房產，在差額比較大的情況下，個稅可以選擇按全額的1%繳納，比按差額的20%繳納更省。

舉個例子，小麗父母以100萬買來的房子（100平），以評估價300萬過戶給小麗，後小麗又以500萬賣出，對比稅費：

通過例子可以很直觀發現，從父母把房子過戶給子女，再到子女出售，如果子女出售是符合「滿五唯一」，繼承的費用最低，共需要8080元，贈與需要9萬，買賣3萬。

但子女出售時不符合「滿五唯一」，費用就差異巨大了，贈與和繼承需要個稅40萬，而買賣只需要5萬，在這個案例中，買賣無疑是最佳選擇。當然，如果差額並不大的情況下，計算結果可能又不一樣，到底哪種方式最划算需要根據實際情況計算。

繼承可能面臨的風險？

比某些情況下，繼承過戶雖然可能是費用最划算的方式，但過程比較繁瑣，得辦遺產證明、遺囑認證等一堆法律手續。特別是子女多，或者爺輩在世，兄弟姐妹多，如果沒有提前立好遺囑，這事兒就複雜了，得找一堆人做公證，鬧不好還得上法庭。